Estatutos de la propiedad horizontal


Los Estatutos son normas relacionadas con el uso de un inmueble constituido en Propiedad Horizontal y por lo tanto sus diferentes pisos, locales, elementos comunes así como las reglas de administración del mismo. Para la aprobación o reforma de los estatutos, se ha de convocar Junta de propietarios, según el Art. 14 ,Ley 49/1960, de 21 de julio y siguientes. Sus reglas no perjudicarán a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los Estatutos complementan lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. Pueden ser entendidos como normas que establecen las reglas concretas para el ejercicio de derechos y obligaciones de los propietarios respecto de la Comunidad y del resto de los copropietarios relativas a la utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación, seguros y reparaciones.

Son potestativos, ya que no existe exigencia legal de su constitución.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios pueden ir incluidos en el propio título constitutivo (es decir, en la propia escritura de división horizontal) o bien pueden recogerse en un documento aparte, ahora bien, para su inscripción en el Registro de la propiedad se precisa que formen parte de un escritura pública. Si los Estatutos no se inscriben en el Registro de la Propiedad sólo vincularán a los propietarios de pisos o locales que hayan prestado su consentimiento (Art. 5 ,Ley 49/1960, de 21 de julio).

Hay que diferenciar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, de las normas de régimen interno de la misma. A diferencia de los estatutos, que recogen obligaciones, derechos y prohibiciones que rigen la finca, las normas de régimen interno regulan los aspectos de la convivencia en una Comunidad de Propietarios.

Para la modificación del estatuto, habrá de convocarse la Junta de propietarios, cumpliendo lo establecido en los Art. 14 ,Ley 49/1960, de 21 de julio y siguientes.

El apdo. 6 del Art. 17 ,Ley 49/1960, de 21 de julio, establece que Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”

Impliquen o no modificación de los estatutos de la Comunidad de Propietarios (Art. 10 ,Ley 49/1960, de 21 de julio), existen ciertas obras de carácter obligatorio:

  • Los trabajos y las obras en cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
  • Las obras y actuaciones que resulten necesarias requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas. → Novedad en vigor desde el 06/03/2019, por RD-ley 7/2019, de 1 de marzo. Anteriormente también estuvo en vigor desde el 19/12/2018 hasta el 23/01/2019, por el RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre.
  • La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las anteriores.
  • La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
  • Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

En materia de accesibilidad universal, para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, para el establecimiento de los servicios de ascensor, que implique modificación del título constitutivo o de los estatutos, es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Por lo que respecta a la finalidad y objeto de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, la TS, Sala de lo Civil, de 22/10/2008, Rec. 245/2003 identifica la de “establecer derechos y facultades esenciales, como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales, la posibilidad de división, segregación o agrupación, la determinación de qué elementos comunes son para todos, o cuales para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas en áticos o patios, etc”. 

Además, hay que recordar que el Art. 13 ,Ley 49/1960, de 21 de julio señala que los estatutos podrán establecer otros órganos de gobierno de la comunidad distintos a los enumerados en el mismo (sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros) y disponer las funciones del secretario y del administrador como cargos separados de la presidencia.

Finalmente, los estatutos pueden prever que cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, puedan acogerse al régimen de administración del artículo Art. 398 ,Código Civil.